একটি সম্পত্তি ভাগ করতে চাওয়ার বিভিন্ন কারণ থাকতে পারে: একটি আধা-বিচ্ছিন্ন বাড়ির পরিকল্পনার জন্য, পার্সেলিং, প্রাপ্তবয়স্ক শিশুদের জন্য বিল্ডিং জমি প্রদানের জন্য বা সম্পত্তিটি খুব বড় এবং খুব বেশি প্রয়োজন। রক্ষণাবেক্ষণ একটি বিভাজন পরিমাপ সহ বা ছাড়া করা যেতে পারে। সম্পত্তি ভাগ করার সময় যে সমস্ত কিছু বিবেচনায় নেওয়া দরকার তা গাইড দেখায়৷
অনুমোদন
প্রায় সব ফেডারেল রাজ্যে, সম্পত্তি ভাগ করার জন্য পৌরসভার অনুমোদনের প্রয়োজন হয় না। ব্যতিক্রমগুলি হল লোয়ার স্যাক্সনি এবং নর্থ রাইন-ওয়েস্টফালিয়া যদি এটি একটি উন্নত সম্পত্তি বা এটির জন্য একটি বিল্ডিং পারমিটের বিষয়।প্রয়োজনীয় ডিভিশন পারমিট সহ বা ছাড়াই হোক না কেন, নির্ধারিত বিল্ডিং প্রবিধানগুলি অবশ্যই মেনে চলতে হবে। এটি প্রযোজ্য, উদাহরণস্বরূপ, ন্যূনতম দূরত্ব এবং উন্নয়ন পরিকল্পনা মেনে চলার জন্য। বিল্ডিং এবং/অথবা দায়িত্বশীল পৌরসভার রিয়েল এস্টেট কর্তৃপক্ষ যেখানে সম্পত্তিটি অবস্থিত সে বিস্তারিত তথ্য প্রদান করে।
বিভাগের ধরন
ভাগ দুই প্রকার:
আদর্শ বিভাগ
সম্পত্তি পরিমাপ না করেই একটি আদর্শ বিভাজন ঘটে। এর মানে এই নয় যে পরিমাপ করা হয় না। এটি কেবল সীমানা নির্ধারণ এবং সীমান্ত সেটিং/সীমানা চিহ্নিতকরণ ছাড়াই চলে। পরিমাপ ছাড়া একটি বিভাগের নিয়ন্ত্রণ একটি নোটারি দ্বারা বাহিত হয়. আদর্শ পার্সলিং সম্পর্কে একটি এন্ট্রি জমি রেজিস্টারে করা হয়। এই ধরনের বিভাজন মূলত অর্থ সঞ্চয় করার জন্য বাহিত হয় এবং যখন দলগুলি কয়েক বর্গ মিটার কম বা কম চায় না।
আদর্শ বিভাগের প্রয়োজনীয়তা
পরিমাপ ছাড়াই ভাগ করতে সক্ষম হওয়ার জন্য নিম্নলিখিত প্রয়োজনীয়তার মধ্যে অন্তত একটি পূরণ করা বাধ্যতামূলক:
- সীমানা আঁকা হয় "পাথর থেকে পাথর", উদাহরণস্বরূপ একটি আধা-বিচ্ছিন্ন বাড়িতে
- সমান সম্পত্তি শেয়ার, যেমন ঘটতে পারে, উদাহরণস্বরূপ, উত্তরাধিকার সম্প্রদায়কে দ্রবীভূত করার সময়
- অতীতে একটি বিভাজন পরিমাপ করা হয়েছিল এবং সম্পত্তির মালিকানার পরিবর্তন ছাড়াই জমি রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেওয়া হয়
আসল বিভাগ
বাস্তব বিভাজনের ক্ষেত্রে, একজন স্বীকৃত এবং সর্বজনীনভাবে নিযুক্ত সার্ভেয়ার দ্বারা একটি পরিমাপ করা আবশ্যক। এটি দায়িত্বশীল সমীক্ষা কর্তৃপক্ষের অনুরোধের ভিত্তিতে সরবরাহ করা হয় বা স্বাধীনভাবে কমিশন করা যেতে পারে। সম্পত্তির সীমানা সমস্ত উপ-অঞ্চলের জন্য চিহ্নিত করা হয়।সীমানা চিহ্ন অনুরোধে সেট করা যেতে পারে. পরিমাপের ফলাফল এবং সীমানা বিন্দু ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে প্রমাণ হিসাবে জমা দেওয়া হয় এবং সেখানে সংরক্ষণ করা হয়। সংশ্লিষ্ট (নতুন) সম্পত্তির মালিকদের সাথে সমস্ত পরিমাপ করা অংশের জন্য নতুন জমি রেজিস্টার শীট তৈরি করা হয়। অবিভক্ত সম্পত্তির জন্য পুরানো ভূমি রেজিস্টার এন্ট্রি নতুন জরিপ এবং সীমানা ডেটা সহ "ওভাররাইট" হয়৷
খরচ
পার্সেল ডিভিশনের মূল্য জরিপ ছাড়া বা ছাড়াই ভাগ করা সম্পত্তির আকার এবং জমির মূল্যের উপর নির্ভর করে। যদি ভাগ করা সম্পত্তিটি 850 বর্গ মিটার হয় এবং আদর্শ জমির মান প্রতি বর্গ মিটারে 23 ইউরো হয়, তবে বিভাগ পরিমাপের ব্যয় বিভাজন পরিমাপ ছাড়া তথাকথিত অনুসন্ধানের তুলনায় গড়ে 900 ইউরো বেশি। উচ্চ খরচ গণনার কারণে বিক্রয় কর এবং জমি রেজিস্ট্রি ফি অনুরূপভাবে আরও ব্যয়বহুল হয়ে ওঠে। এই উদাহরণে, বিভাজন পরিমাপ ছাড়া মাত্র 1,300 ইউরোর তুলনায় মাত্র 2,700 ইউরোর খরচ গণনা করা হয়।পৌরসভার উপর নির্ভর করে দাম পরিবর্তিত হতে পারে।
বিভাজনের খরচ কভার করার জন্য সাধারণত সম্পত্তির মালিক দায়ী। ভাগ করা সম্পত্তির (নতুন) মালিকের সাথে খরচ ভাগাভাগি বা সামগ্রিক খরচ অনুমান সংক্রান্ত ব্যক্তিগত চুক্তি সম্ভব।
অনুমোদন প্রয়োজন হলে আবেদন
যদি পারমিটের প্রয়োজনীয়তার সাপেক্ষে কোনো সম্পত্তি ভাগ করতে হয়, তাহলে দায়িত্বশীল নগর কর্তৃপক্ষের কাছে একটি লিখিত, অনানুষ্ঠানিক আবেদন করতে হবে। আবেদনটি অবশ্যই সম্পত্তির মালিক বা ক্রেতার দ্বারা জমা দিতে হবে। একটি নিয়ম হিসাবে, পাবলিক সার্ভেয়ার এবং নোটারিরাও সম্পত্তির মালিক বা ক্রেতার পক্ষে আবেদন জমা দিতে পারেন। একটি আবেদন জমা দেওয়ার জন্য তৃতীয় পক্ষের আইনগতভাবে বাধ্যতামূলক পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি প্রয়োজন৷
অ্যাপ্লিকেশনের বিষয়বস্তু
বিল্ডিং টেমপ্লেট অধ্যাদেশের 13 অনুচ্ছেদ আবেদনের বিষয়বস্তু এবং প্রয়োজনীয় নথিগুলি নিয়ন্ত্রণ করে৷ এর মধ্যে রয়েছে
- আবেদনকারী বা ভাগ করা সম্পত্তির মালিকের নাম ও ঠিকানা
- সম্পত্তির রাস্তা এবং বাড়ির নম্বর
- সম্পত্তির নাম
- ভূমি রেজিস্টার শীট
- জেলা, জমি এবং পার্সেল নম্বর সহ সম্পত্তি ক্যাডাস্ট্রি
- বর্তমান সম্পত্তির সীমানা, বিভক্ত সম্পত্তি এবং ভবিষ্যতের সীমানা সহ তিন প্রতিলিপিতে সম্পত্তি মানচিত্র
- বিদ্যমান উন্নয়ন সম্পর্কে তথ্য, ভাগ করা সম্পত্তির বাজার মূল্য এবং ভাগের উদ্দেশ্য
টিপ:
নিশ্চিত করুন যে সমস্ত তথ্য সঠিক এবং সম্পূর্ণ এবং সমস্ত প্রয়োজনীয় নথি/নথি জমা দেওয়া হয়েছে। গড় প্রক্রিয়াকরণের সময় তিন সপ্তাহ। যদি ভুল বা অসম্পূর্ণ তথ্য/নথিপত্র জমা দেওয়া হয়, প্রক্রিয়াকরণের সময় সেই অনুযায়ী বাড়ানো হবে।
প্রত্যাখ্যাত ডিভিশন পারমিট
যদি বিল্ডিং কর্তৃপক্ষ একটি সম্পত্তি বিভাজন প্রত্যাখ্যান করে, তাহলে প্রত্যাখ্যান গৃহীত না হলে পরবর্তী ধাপে আদালতে যেতে হবে।
অনুমোদিত সম্পত্তি বিভাগ
যদি একটি পার্সেল বিল্ডিং কর্তৃপক্ষ দ্বারা অনুমোদিত হয়, পরিমাপ করা আবশ্যক। পরিমাপের ফলাফল ডিভিশন পারমিট নিয়ে ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে জমা দেওয়ার আগে, আগাম ব্যবস্থা করার পরামর্শ দেওয়া হয়।
স্বাচ্ছন্দ্য
স্বতন্ত্র মালিকদের অধিকারগুলি ভুলে যাবেন না, যা সিভিল কোডের 1018 ধারা অনুযায়ী মঞ্জুর করা উচিত, যেমন পথ বা যাতায়াতের অধিকার। একই সময়ে, অধিকার মওকুফ নির্ধারণ করা যেতে পারে। এর সাথে প্রতিবেশীর সম্পত্তির দায়বদ্ধতা জড়িত। এটি নিয়ন্ত্রিত করে, উদাহরণস্বরূপ, (যৌথ) ব্যবহার, যেমন জলের পাইপ স্থাপন করা বা প্রতিবেশী সম্পত্তিতে আইটেম সংরক্ষণ করা।
টিপ:
সমস্ত চুক্তি যেমন স্বাচ্ছন্দ্য এবং অধিকার মওকুফ সাধারণত লিখিতভাবে রেকর্ড করা উচিত এবং প্রতিটি বিভাগ/ক্রয় চুক্তির অংশ হওয়া উচিত। এভাবে পরবর্তীতে বিবাদ এড়ানো যায়।
পথ এবং উত্তরণের অধিকার
একটি অপরিহার্য সুবিধা হল পথ এবং যাতায়াতের অধিকার। বিশেষ করে যদি একটি বিভাজিত সম্পত্তি একটি দ্বিতীয় সারিতে অবস্থিত এবং পায়ে বা যানবাহন দ্বারা সরাসরি অ্যাক্সেস না থাকে। একটি সম্পত্তি ভাগ করার সময়, কোন পথ/অ্যাক্সেস দেওয়া হয় তা নিয়ন্ত্রিত করা উচিত। পাথ/অ্যাক্সেস রুটের রক্ষণাবেক্ষণ খরচ ব্যবহার এবং/অথবা অংশগ্রহণের জন্য ক্ষতিপূরণ অর্থপূর্ণ।
পথ এবং যাতায়াতের অধিকারের জন্য খরচ
পথ এবং উত্তরণের অধিকারের জন্য খরচের পরিমাণ ব্যবহারের তীব্রতার উপর ভিত্তি করে নির্ধারণ করা উচিত।ব্যক্তিগত বা বাণিজ্যিক ব্যবহার এখানে গণনা অন্তর্ভুক্ত করা যেতে পারে. যদি দলগুলো একমত না হয়, তাহলে বিশেষজ্ঞের দ্বারা খরচ নির্ধারণ করা যেতে পারে।
ভূমি রেজিস্টার এন্ট্রি
যদি একটি প্রতিবেশী সম্পত্তির উপর পথের অধিকার এবং/অথবা উত্তরণের অধিকার দেওয়া হয়, তবে এটি অবশ্যই ভারপ্রাপ্ত সম্পত্তির জমি রেজিস্টার শীটে লিখতে হবে। জমির রেজিস্টার এন্ট্রির জন্য মালিকের সম্মতি একটি পূর্বশর্ত। নতুন জমি রেজিস্টার শীট তৈরি করার সময় যদি ভূমি রেজিস্ট্রি অফিসে পথ ও যাতায়াতের অধিকার পাওয়া যায়, তাহলে প্রশাসনিক প্রচেষ্টা কম হয় এবং পরবর্তী এন্ট্রির তুলনায় খরচ সাধারণত কম হয়।
টিপ:
পাথ এবং প্যাসেজের জন্য এলাকাটি খুব বেশি উদার হওয়া উচিত নয়, কারণ এটির মূল্য হ্রাস হতে পারে যদি সম্পত্তিটি নিবন্ধিত সুবিধার সাথে বিক্রি করা হয়। মালিকানা পরিবর্তনের ফলে পথের অধিকার বা উত্তরণের অধিকারের অবসান ঘটে না।
সহায়তা চাও
অথরিটি জার্মান, আইনি প্রবিধান, পৃথক এবং/অথবা ব্যতিক্রমী প্রবিধান এবং অগণিত অনুচ্ছেদ সাধারণ নাগরিকদের জন্য তাদের পথ খুঁজে পাওয়া সহজ করে না। একটি অনিচ্ছাকৃত ভুল প্রকল্পটি অনুমোদিত না হওয়ার জন্য বা নতুন সম্পত্তির মালিকদের সাথে আইনী জটিলতার জন্য যথেষ্ট হতে পারে। রিয়েল এস্টেট এবং নির্মাণ আইনে বিশেষজ্ঞ একজন সার্ভেয়ার বা একজন আইনজীবী/নোটারির সাহায্য নেওয়ার পরামর্শ দেওয়া হয়। অনেক ক্ষেত্রে, উপযুক্ত সহায়তা অর্থ, সময় এবং স্নায়ু বাঁচাতে পারে।
